調查｜陳嘉釗債務違約案追蹤：蟑螂、積水與1.19億欠款，數十名唐人街居民與商戶前途未卜

編者按：《華埠焦點》此前通報了華人地產商陳嘉釗（Jiazhao "Frank" Chen）因債務違約遭起訴一事。報道刊發後，仍陸續有新案件爆出，相關物業也逐漸接手。

截至7月，陳至少涉及13起針對其公司和個人的止贖訴訟，涉案金額超過1.19億美元，近70處房產已被法院指定的接管人接管。

對房客而言，一項擬議中的房東登記制度或可協助市政府追蹤此類不負責任的業主。

本文由《華埠焦點》與「伊州解答計畫」（Illinois Answers Project）共同採寫發布，英文版於9月2日刊發。

7月24日，唐人街住戶Janice Zhen在家中浴室用水盆接住滴漏的水。圖片來源：Ash Lane為「伊州解答計畫」拍攝

Janice Zhen 滿臉無奈地指了指馬桶上方的一個大洞，這原本該是天花板和牆壁的位置，如今暴露著裸露的管道和受潮發霉的木頭。自去年底以來，這裏就一直在漏水。春去夏來，蟲子開始從洞裏飛出。

「我很擔心我的兩個孩子，」她在7月份接受採訪時說，「如果他們被帶菌的蟲子咬了，不得不去醫院，那就太糟糕了。」

她說，維修工人曾在3月份來處理過這個大洞，但一直沒有完工。大約就在那時，她的房東出現了貸款違約。

在她居住的大樓裏，有數十套房產此前均歸房地產投資者陳嘉釗所有。在陳陷入財務危機之際，這些物業目前由法院指定的接管人千禧地產（Millennium Properties）代為管理。這家新接手代管的公司最終在8月修補了這個洞。

《華埠焦點》與「伊利諾伊解答計劃」對法庭卷宗和房產記錄的聯合調查發現，陳嘉釗屢次利用名下房產進行抵押借款，涉嫌虛報租金收入以獲取融資，並且至少違約了總計達1.19億美元的貸款。在此期間，隨着止贖程序的推進，他的租戶們一方面抱怨物業管理漏洞百出，另一方面也對名下租約的前途感到憂心忡忡。

陳嘉釗及其名下公司的代表均未回應置評請求。據廣東省江門市政府的一份新聞稿顯示，他曾在2024年向其母校捐贈1,000萬元人民幣（約合140萬美元）；在一段微信視頻中，還可以看到他於今年2月在廣東的一處豪宅內舉辦了一場奢華的農曆新年慶祝活動。

千禧地產總裁丹·海曼（Dan Hyman）表示，陳收取的租金偏低，並且根本沒有對他擁有的建築物進行應有的維護。

「你簡直無法相信人們當時是在怎樣的環境下生活的，他們都經歷了些什麼，」海曼說。他表示自己最近才得知 Zhen 家浴室裏的那個洞，並補充說，還有多處房產存在類似甚至更嚴重的問題。

在提交給庫克郡巡迴法院(Cook County Circuit Court)的接管人報告中，海曼還指控陳名下的部分房產內存在可疑的商業經營活動。該報告稱，其中一處地點可能曾作為24小時營業的「水療養生館（spa）」運作。在最近的一次採訪中，海曼表示該場所現已被關閉。

2025年9月，芝加哥商業事務與消費者保護局（BACP）對另一家按摩店下達了停業整頓令，該機構稱該店在陳名下的一處物業裏公開招攬性交易。

隨着放貸機構試圖挽回借貸損失，近70處房產——大部分位於唐人街和橋港區——可能會被轉賣給新業主。這些物業未來的不確定性引發了居民和小商戶的普遍不安，他們擔心新買家可能會大幅抬高租金或重新開發大樓，從而迫使租戶遷出。

社區可能會因此失去一些深受街坊喜愛的本土老店，其中包括一家位於唐人街中心、二十年來一直為當地居民提供傳統文化生活必需品的華人雜貨店。

該店要求匿名的經理表示，她很不確定明年租約到期後究竟會發生什麼。

海曼則表示，他已經通知租戶租金可能會上漲。

物業管理困境

隨着陳嘉釗不斷擴張其地產版圖並大幅增加債務，一些租客和店主也表示，他們的住所和店鋪管理極差。

《華埠焦點》與「伊州解答計劃」對房屋管理局記錄的審查顯示，陳名下的房產在過去十年中累積了數百起違反建築法規的記錄，招致了數千美元的罰款。他曾因未修復破洞和牆體裂縫、未安裝門、未修理生鏽走道、屋頂漏水、水管破損及水管凍結，以及未能解決積水內澇和蟑螂滋生等問題而被多次傳訊通報。

房屋管理局(Department of Buildings)的一位發言人表示，該機構已將陳名下房產的違規案件移交至市行政聽證局以及庫克郡巡迴法院法務部審理。

千禧地產在提交給法庭的文件中，描述了一處房產存在的「鼠患問題」、另一處房產院內垃圾成堆的現狀，以及公司在接手代管時難以進入部分房產的窘境。

據伊州州務卿（Illinois Secretary of State）辦公室發言人稱，陳嘉釗在今年6月之前一直擔任騰昇公司（Heung Seng Corporation）的總裁。曾租住該公司名下一處房產的租戶 L.L.（要求使用首字母化名）表示，她非常擔心孩子的健康與安全，因為她租住的半地下室公寓經常被淹，且蟑螂成災。

「有一股腐爛發臭的味道，」她說。每當下雨，屋裏就會被淹。她說自己曾多次要求騰昇公司維修，但他們從未修過。到了4月份，這套公寓已進入法定接管程序，屋內空置並掛上了招租牌。在最近的一場降雨後，屋內又積了深達一英寸的水。

在陳此前擁有的另一處唐人街物業前，破敗不堪的門廊台階上堆放著成堆的信件、一個被丟棄的汽水杯和幾塊廢紙箱碎片。

唐人街一處此前歸陳所有的公寓外堆積著郵件與垃圾。圖片來源：Chinatown Spotlight

大都會租戶組織（Metropolitan Tenants Organization）的社區組織者圖爾西·麥克丹尼爾斯（Tulsi McDaniels）指出，這種疏於維護是對住戶的不尊重。她說，在整個芝加哥，那些未能維護好建築的房東實際上是在變相表明，他們認為這種劣質公寓「就是該社區租戶適宜居住的單元」。

近年來，部分租戶還遭遇了租金上漲的擠壓。李先生（婉拒透露名字）在從陳名下公司租來的一套公寓裏經營麻將館。兩年前，他的租金直接翻了一倍，漲到了約3,000美元。

李先生的遭遇絕非個例。

今年3月，《芝加哥讀者》（Chicago Reader）率先報道稱，騰昇廣場（Richland Center）地下美食廣場的租戶被告知將面臨大幅租金上漲。在美食廣場經營理髮店的郭威（Guo Wei，音譯）告訴「伊利諾伊解答計劃」和《華埠焦點》，他的租金今年從2,250美元漲到了3,000美元。他說，騰昇公司的一名代表曾暗示租金還將翻倍漲至6,000美元，這一價格將徹底迫使他關店。

陳的商業帝國是如何建立的

2022年，陳嘉釗買下了Lake Point Tower的一處商業空間，將其納入自己在唐人街和橋港區龐大的住宅與商業地產組合中，由此成為芝加哥房地產界廣為人知的名字。該空間曾是高端知名餐廳 Cité 的所在地，以其位於70層可俯瞰芝加哥全景而聞名。

與芝加哥的許多房地產投資者一樣，陳多年來向多項政治競選活動進行了捐款。根據選舉委員會的申報記錄，他的公司曾在2017年向時任州務卿傑西·懷特（Jesse White）捐贈3,000美元；他還在2022年向前市長洛莉·萊特富特（Lori Lightfoot）捐款2,000美元，並在2024年向市長布蘭登·約翰遜（Brandon Johnson）的競選委員會捐款6,000美元；2022年至2024年間，他還向現任州務卿亞歷克西·吉亞努利亞斯（Alexi Giannoulias）捐贈了3,500美元。

到了2024年，他的事業似乎達到了頂峰，不僅出任唐人街華商會常務副會長，還在與市長約翰遜及前總統喬·拜登同台的活動中代表商業領袖出席。

位於268 W Alexander St的騰昇公司總部，該物業也已列入接管清單。圖片來源：Chinatown Spotlight

僅僅一年之後，一切便分崩離析。

對法庭卷宗、商業文件和房產記錄的梳理，揭示了陳是如何建立起他的地產帝國、以及它又是如何崩塌的。隨着投資組合的擴張，他以房產作抵押借入金額越來越龐大的貸款，涉嫌虛報租金收入，並在名下多家公司之間轉移房產所有權；與此同時，因房屋維護不善而累積了數百起違反建築法規的記錄。此外，還有十幾起其他投資者購入房產後，零成本無償轉讓給陳名下公司的案例。

2012年，陳在布萊頓公園（Brighton Park）以13萬元購入了他的第一處房產——一棟多戶住宅。次年，他以17.9萬美元將其售出。2013年，他創辦了騰昇公司，並在唐人街和橋港區的多處房產上如法炮製這一模式。

2015年，陳從國泰銀行（Cathay Bank）獲得了一筆19.6萬美元的貸款，用於出資購買價值28萬元的268 W. Alexander Street房產。兩年後，隨著物業升值，他將這筆貸款再融資至49.5萬美元。

但到了2017年，陳不再僅僅是通過低買高賣（flipping）房產獲利，而是越來越頻繁地利用房產作為槓桿來借貸。

伊利諾伊大學芝加哥分校（UIC）房地產金融學教授路易斯·洛佩斯（Luis Lopez）表示，快速的房地產擴張可能充滿風險，對於那些重數量輕質量的投資者而言尤為如此。

「貸款規模越大，風險就越大，」洛佩斯說，「這是因為當你借入更高額度的貸款時，你自己投入的本金可以更少，但你必須將房產的淨營運收入（NOI）分給放貸機構。」

弗吉尼亞聯邦大學城市與區域研究及規劃副教授本傑明·特雷薩（Benjamin Teresa）表示，通過再融資套現並不新鮮，這是投資者給自己發放報酬、擴大投資組合或為其他項目注資的一種商業模式。

他說，當房東承擔更多借貸時，他們可能會將這筆債務成本轉嫁給租客。

「這種貸款顯然會推動租戶更替、迫遷以及社區士紳化等等，對吧？」他說，「因為你在試圖推高房產價值，而債務正是建立在這種預期之上的。」

並非陳的所有房地產投資都能盈利。根據提交給庫克郡契據登記局（Cook County Recorder of Deeds）的抵押文件，陳斥資468萬美元買下了前 Cité 餐廳空間，並另斥資600萬美元買下了南環區（South Loop）的一處商住兩用建築。這兩處商業地產均未得到後續開發。

隨着時間的推移，陳的借款渠道從通常提供較低利率、對風險把控普遍更為保守的傳統商業銀行，轉向了能夠承受更高風險但通常收取更高利息的私人放貸機構。契據登記局的備案顯示，大約在這個時期，陳也開始設立更多的公司，例如 Long City LLC 和 Six Unit Investment LLC。

契據登記局的記錄顯示，2020年，陳將價值約239萬美元的三處房產轉入了一家新成立的名為 Six Unit 的公司。此前他已多次將這些房產抵押套現，並欠國泰銀行約234萬美元。隨後在同一天，Six Unit 利用這幾處房產的估值，從房利美（Fannie Mae，一家從放貸機構收購房貸的政府支持企業）旗下的最大放貸機構 Walker & Dunlop 獲得了357萬美元的貸款。

從這裏開始，契據登記局的房產記錄顯示，陳利用 Second Gold Investment LLC 和 Tenth Gold Investment LLC 等新公司，以更大、更複雜的規模反覆沿用這種「以新抵押借款償還舊債」的運作模式。他還將自己的債務從房利美轉移到了總部位於加州的私人借貸巨頭 CoreVest American Finance Lender LLC。

截至2022年，他通過旗下公司至少9次使用這一策略，借入了約5,000萬美元。

洛佩斯教授表示，這種策略可能會導致整個商業網絡全盤崩潰，因為當資產被捆綁在一起時，風險就不再局限於單一房產。

「如果房東最終對某一處房產進行了過度槓桿化，他們可能會給該房產帶來巨大風險，」他說，「而如果這又被用來為其他房產提供融資，就可能打破原有的破產隔離結構（bankruptcy-remote structure），從而開始將整個投資組合的風險串聯起來。」

在起訴陳的訴訟中，放貸機構指控他在不同業務實體之間存在混同資金（commingling funds）的行為。

他繼續設立新公司並物色新的放貸方，不斷累積債務，直到2025年，他徹底停止了償還貸款。放貸機構開始因拖欠還款而起訴他，法院也隨即指定了一名接管人（法定管理人）來全面監督代管他的房產。

4月，唐人街一處被接管房產門口貼出的物業變更通知。通知上列出了數十棟被接管的房產。圖片來源：Chinatown Spotlight

對借款人缺乏監管

近年來，唐人街和橋港區的住房需求不斷攀升，使得該地區對於尋求套現的房地產投資者極具吸引力。

雖然銀行必須對希望購房的普通個人消費者進行嚴格審查，但針對房地產投資者的貸款（尤其是來自私人放貸機構的貸款），監管規範卻相當有限。

德雷克大學法學副教授喬·肖姆伯格（Joe Schomberg）表示，其背後的邏輯在於，放貸機構本身就有極強的動力去審核借款人，以確保資金能夠收回。

「有時他們的律師不稱職；有時他們的專業能力不夠強，或者有時存在欺詐行為，」肖姆伯格說，「還可能發生其他各種情況，但如果排除這些情形，他們應該對用作貸款抵押的資產狀況了如指掌。」

他表示，通常當借款人停止還款時，放貸機構就會開始排查借款人是否存在任何違反協議的行為。

陳的放貸機構未回應置評請求。但法庭文件暴露出嚴重的問題。

在陳的公司向一家放貸機構提供的一份表格中，陳申報了一處房屋擁有13,500美元的月租金收入，但根據接管人提交給巡迴法院的報告，該處房屋實際上是他與家人的自住居所。

根據接管人的報告，陳向放貸機構申報的租金收入普遍高於提供給千禧地產的數據。報告指控，在其中一個案例中，陳的公司告知放貸機構其出租給他父母的一處房產每月進賬3,000元，但在向接管人提交的文件中卻聲稱該房產月租金僅為1,000美元。

對貸款協議的深入調查揭示了類似的問題。在2920 S. Union Ave.的一處多單元建築中，接管人報告所附的貸款文件列出的各單元租金在2,300美元至2,800美元之間。然而，2025年該公寓在網上的招租廣告標價僅為1,400美元。居住在其中一個單元的瑞秋·謝里（Rachel Chery）表示，她的兩居室公寓每月租金其實是1,300美元。

她將自己租住的房屋形容為空間狹窄的廉價翻修房。如果租金上漲，她打算搬家。

「根本不值那個價，」謝里說。

截至7月，針對陳及其名下公司已提起了至少13起止贖訴訟和兩起個人連帶責任訴訟。隨着止贖法庭聽證會的展開，法院指定的接管人表示，他們無法進入此前被其公司佔有的部分房產，因為其公司一直未提供鑰匙。

7月，陳嘉釗此前擁有一棟大樓，掛出了招租牌。該物業目前由法院指定的千禧地產代管。圖片來源：Ash Lane / 攝

麥克丹尼爾斯表示，大型房東資金鏈吃緊進而玩忽職守的情況並不少見。

「隨着有限責任公司（LLC）數量的增加以及對芝加哥住房存量某種程度上的壟斷式搶購，我們越來越頻繁地看到這種情況，」她說，「房東和物業管理方根本無處可尋。」

今年6月，市長約翰遜提出了《保護租戶條例》（Protecting Renters Ordinance），該提案旨在加強對租戶的保護。條例擬建立房東登記制度，以便更好地追蹤存在問題的不良業主，並設立租房服務局（Bureau of Rental Housing Services），以強制執行有關物業管理的市政法規，如維修管道、消滅害蟲以及確保公寓具備正常供暖和熱水等。

「建立房東登記制度早已迫在眉睫，」麥克丹尼爾斯說，並補充稱，擬議設立的專門機構應當以更快、更協調的方式解決房屋維護問題。她補充道，房屋管理局的投訴流程緩慢且不透明，導致房東幾乎沒有動力去迅速解決隱患。

紐約市一家慈善非牟利組織在2022年開展的一項研究發現，糟糕的放貸決策最終會層層下傳並波及傷害租戶。研究人員發現，與低負債或無負債的建築相比，背負高額債務的建築更有可能出現違反住房法規、迫遷租客以及維護不善的情況。

該研究的作者建議採取干預措施，從源頭上阻止投資者掌控可負擔住房。他們的建議包括：由政府機構收購低收入住房、對投資者徵稅以遏制投機性買賣和債務擴張，以及對放貸機構進行監管以確保租戶能從貸款中切實受益等政策。

麥克丹尼爾斯認為，現行體系根本無法保護租戶免受房東不良財務決策的傷害。

「他們可以隨意拿這些租戶的生活去豪賭，卻沒有任何問責機制，」她說，「當這些房東從事這類高風險的經濟行為時，現行體制根本沒有任何約束制度。」

文/黃冰惠-伊利諾伊解答計劃，蕭涌剛-華埠焦點

摩根·諾里斯（Morgan Norris）對本報道亦有貢獻。