專欄｜什麼是稅收增量融資（TIF）？地稅上漲跟它有關嗎？
對很多人來說，公共預算聽起來遙遠而複雜。儘管它是理解公共事務最直接、卻也最容易被忽略的一把鑰匙。事實上，公共預算決定着社區能否獲得語言服務、養老托幼項目是否被削減、公共交通能否持續運行。許多看似抽象的政策，最終都會體現在一個最基本的問題上：錢花到哪裏去了，又是誰在決定這些支出？
要理解公共生活，往往需要先追蹤錢的流向。此前，聯邦政府曾因預算未能達成一致而停擺一個多月；目前，芝加哥市2026年度財政預算也正面臨僵局。對普通居民而言，逐年攀升的地稅（Property Tax）與年久失修的道路、學校之間，似乎形成了鮮明反差。
爲了幫助讀者更好地理解與日常生活密切相關的公共政策，《華埠 Spotlight》特此開設“公共預算”專欄，聚焦那些與我們賬日場生活賬單、社區服務和公共資源直接相關的稅收與支出問題。
這是“公共預算”專欄的第一篇文章。我們將聊一聊一個與地稅密切相關的財政工具談起，稅收增量融資（Tax Increment Financing，簡稱 TIF）。
圖爲芝加哥唐人街，該社區上一年度地稅中位數爲5525美元，同比基本持平
圖片來源：樹溪/Chinatown Spotlight
什麼是 TIF？
TIF是一種地方政府常用的經濟發展工具。它的基本邏輯並不複雜：當政府將某一片區域劃定爲TIF區後，這個區域內的房產稅基準值會被“凍結”。在此後的若干年中，如果因爲開發或投資，這一區域的房地產價值上升，所產生的新增房產稅收入（即“增量”），並不會進入學校、圖書館或城市的一般預算，而是被集中到一個專門的TIF基金中，用於該區域內的開發項目。
理論上，TIF的目的是：用未來的稅收增長，提前爲當前的社區發展“墊資”。這對於一些缺乏前期開發資金的貧困社區而言，這些資金可以被用於基礎設施建設、土地整理、公共設施改善，或作爲補貼吸引私人開發商投資，從而推動社區發展。
TIF 如何運作？
這個看似簡單的工具運作方式如下：市政官員認定某個區域特別破敗——可能是道路和人行道狀況糟糕，空氣污染嚴重，或者到處都是空置的建築物。他們會將該區域劃爲TIF區，旨在促進公共和私人項目的開展。
簡單來說，假設你花10萬美元買了一套房子，每年要支付2500美元的房產稅。這筆稅收將全部用於警察、消防、圖書館和學校等重要公共服務。
但就在你買下房子那一刻，市政府將你的家劃入了一個全新的TIF區。
十年過去了。你的房子價值翻了一番，房產稅也上漲到4000美元。而在你繳納的房產稅中，跟十年前一樣，其中2500美元份額繼續爲城市服務提供資金，多出來的1500美元，即TIF實施以來增加的稅收金額，將流向市政府用來補貼你所在TIF區域的項目賬戶。
不過，TIF區不會一直存在，它也是有“壽命”的，一般在20-30年左右（有效期一般爲23年，特殊情況經市議會投票可延長至35年）。
當一個TIF區的“壽命”結束時，原先被凍結的基準房產價值和增量部分會重新加入到所有一般稅收分配中，比如學校、圖書館、城市服務等可以重新分享這些稅基。而未使用的TIF餘額可能會以所謂的“Surplus”（盈餘）形式按一定比例分配給各徵稅實體，例如芝加哥公立學校、公園區、圖書館等。
TIF 的利弊？
作爲一種政策工具，TIF本身不存在好壞之分，而在於如何使用，以及是否用在真正需要的地方。
TIF的設計初衷是爲了解決城市發展中“最難投錢”的現實困境。例如，一些地區基礎設施老舊、投資風險高，既吸引不到私人資本，也很難在年度預算中排到優先順序。
通過TIF，政府在不加稅的前提下，既不從現有的學校或部門預算中“挪錢”，又可以籌集到用於當前發展的資金。而且相比常規財政預算，TIF提供的資金可跨年度使用，不受預算週期限制，更加靈活可控，這對前期成本高的項目和財政緊張的市政府來說，頗具吸引力。特別是不需要立即提高稅率或增加稅種，因此不論是民主黨或共和黨背景的地方官員，都不同程度會使用該工具。
此外，該工具還有望“以公帶私”，即通過政府先期投入修繕基礎設施，降低開發風險和成本，以吸引私人資本進入，促進就業和商業發展，最終促進稅收增長。
不過，批評者也指出，在實際操作中，TIF往往被用於已經具備發展潛力的地區，或被用作向大型開發項目提供補貼，而其決策過程對公衆來說並不透明。
現有的研究報告顯示，芝加哥的TIF區域在空間上的分佈並不均衡，許多高收入或正在升值的社區，往往獲得了大量TIF資金投入，而真正長期缺乏投資的社區，卻沒有得到支持。
另一方面，設置TIF區很可能在中短期內對學校和公共服務產生影響。在TIF區內，房產稅的新增部分被長期“鎖定”在TIF基金中，無法進入學校、圖書館、公園和其他公共機構的常規預算。結果是公共服務被迫削減，這些機構面臨經費緊張可能通過提高稅率或其他方式彌補缺口。
芝加哥市部分TIF示意圖（淺藍色陰影部分爲TIF區），紅框內爲11區附近的TIF區
圖片來源：City Of Chicago
TIF 會導致房産税上漲嗎？
從理論上講，TIF通常不是房產稅上漲的直接原因，不過它在一定程度上會是一個重要的間接因素。
房產稅上漲主要有三個直接原因：
房產評估值上升。房子被評估得更貴，即使稅率不變，稅額也會上漲。
政府需要更多收入。學校、警察消防、養老金等支出增加，稅率可能被調高。
地方財政結構問題。芝加哥居民的房產稅賬單往往涵蓋多個徵稅實體，例如市政府、公立學校、公園區等等。
這些因素與TIF沒有直接關係，TIF本身不決定你“交多少稅”，而在於稅收的使用。
當你住在或靠近TIF區時，會發生這樣一件事：你的房產稅確實漲了，但新增的房產稅收入沒有，全部用於學校、圖書館、社區服務，而是被轉入 TIF專用賬戶。
舉例來說，就好像你的收入較十年前增加了，但這十年加的薪水都被單獨存進了一個不能由你直接決定用途或用於你個人開銷的賬戶，所以你感受不到生活質量的變化。
由此，TIF可能會引發連鎖反應。但學校和公共機構“分不到錢”，那麼只能要求提高稅率，或削減服務。又或者，由於開發帶來房價上漲，從而導致房產稅增加。
芝加哥有多少 TIF 區？華人社區如何？
TIF並非起源於芝加哥，但芝加哥是全美使用TIF最多、規模也最大的城市之一。在前四章理查德·M·戴利將“泥城”芝加哥大規模改造成一座光鮮亮麗的大都市的過程中，TIF發揮了重要作用。
據統計，自1980年代以來，市政府累計創建了超過180個TIF區，近三分之一的土地都曾被納入。目前，全市仍有約120多個仍在活躍的TIF區，儘管數量在下降，但TIF仍然是城市財政的重要工具之一。
在第11選區，目前活躍的TIF區包括：T-001 35/Halsted項目（2033年到期，盈餘400萬）；T-053 Pilsen Industrial Corridor項目（皮爾森工業走廊，2034年到期，盈餘300萬）；T-163 Archer/Western項目（2033年到期）；T-186 Red Line Extension項目（紅線地鐵延長線，2058年到期）。
市政府 TIF 政策的最新變動
現任市長布蘭登·約翰遜（Brandon Johnson）改革了TIF盈餘資金的使用政策。
此前規定是，市議員（區長）可以對尚未提交審批的項目保留TIF資金，這種保留狀態可以無限期延長，使這些資金無法及時進分配。根據新規，只有那些“幾乎準備提交正式城市審批”的項目才能暫時保留相應資金，這類保留最多隻能持續一年，否則，這部分資金必須在當年度被納入TIF盈餘分配。
這個規則改變釋放了大量此前被長期“佔着不動”的TIF資金，從而增加了可分配的資金規模。
市財政預算顯示，2025年全市用於分配的TIF盈餘高達5億多美元，其中3億美元流向了公立學校。2026年盈餘總額預計超過10億美元，達到歷史最高水平。
不過，包括部分議員在內的批評者認爲，將大量TIF收入優先分配給公立學校或城市運營部門，可能會讓其他社區的長期發展項目被“晾在一邊”，尤其是在不同社區對發展資源的需求不均衡的情況下，這加劇了對TIF公平性的懷疑，使得TIF的用途從開發項目轉變爲彌補財政缺口。
同時，約翰遜政府的做法是將TIF盈餘作爲一種一次性或非常規性財政收入來源，以提供資金緩解城市預算壓力，避免大規模削減公共服務或提高常規稅率。但其本質是非經常性收入，不宜作爲填補結構性預算缺口的常規方案。長期依賴這些一次性資金可能掩蓋深層財政問題。
參考資料：
https://webapps1.chicago.gov/ChicagoTif/
https://igchicago.org/information-portal/data-dashboards/chicago-tif-districts-map-fund-balances/
作者：樹溪
公共行政碩士，華埠更好團結聯盟公民參與資深經理，Chinatown Spotlight責編